De acordo com o desembargador Alexandre Victor de Carvalho, o direito registral brasileiro é um campo técnico e complexo, onde decisões judiciais desempenham um papel crucial na definição das regras que orientam o funcionamento dos cartórios e a segurança dos registros públicos. Um exemplo recente disso é a Apelação Cível nº 1.0000.22.071755-7/001, em que a apelante buscava a validação de uma escritura pública de compra e venda de imóvel rural, com uma área inferior ao módulo rural.
Este artigo analisa os principais pontos dessa decisão. Leia mais:
O procedimento de dúvida e a jurisdição voluntária
O procedimento de dúvida, previsto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), é utilizado quando o oficial registrador não se conforma com o título apresentado para registro e decide submeter a questão à apreciação do juiz competente. Nesse contexto, o desembargador Alexandre Victor de Carvalho destacou que a dúvida não visa a resolução de disputas contenciosas, mas sim a análise de questões de natureza registral, sem dilação probatória.
Em relação ao caso específico, a dúvida foi suscitada pelo tabelião, que se recusou a lavrar a escritura pública de compra e venda de uma fração de imóvel rural, alegando que a área era inferior ao módulo rural. Contudo, o desembargador reforçou a ideia de que a dúvida deveria ser resolvida com base na legislação pertinente, considerando que não se tratava de um desmembramento, mas sim da alienação de uma fração ideal do imóvel, o que afastaria a proibição legal.
A exceção legal para pequeno agricultor
A apelante argumentou que, segundo a Lei nº 5.868/72, deveria ser aplicada a exceção prevista no § 4º do artigo 8º, que permite a alienação de imóveis rurais inferiores ao módulo rural quando o proprietário for considerado agricultor familiar. No entanto, como o desembargador Alexandre Victor de Carvalho observou, a simples alegação de que a apelante seria agricultora familiar não foi acompanhada da documentação necessária para comprovar essa condição, o que impossibilitou a aplicação da exceção.
O desembargador, em seu voto, deixou claro que a lei exige a apresentação de prova documental idônea para que o imóvel possa ser tratado como de pequeno agricultor. Essa exigência foi fundamental para a decisão, pois, sem os documentos adequados, a pretensão da apelante não poderia ser reconhecida. A ausência de comprovação da condição de agricultora familiar foi um ponto crucial para o julgamento desfavorável à apelante.
A decisão do tribunal e a alteração do módulo rural
No mérito, o desembargador Alexandre Victor de Carvalho analisou o pedido à luz das mudanças recentes na legislação. A alegação de que o imóvel em questão não ultrapassaria os limites do módulo rural foi confrontada com a Instrução Especial nº 05/2022 do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), que reduziu o módulo rural para 2 hectares no município de Monte Belo. Esse fator foi determinante para que o desembargador considerasse a possibilidade de acatar a apelação.
Com a redução do módulo rural, a escritura pública de compra e venda da fração ideal do imóvel foi considerada válida, uma vez que não se tratava de um desmembramento, mas de uma venda de fração ideal em condomínio. O desembargador concluiu que não havia impedimento legal para a lavratura da escritura, o que resultou no provimento da apelação e na declaração da inexistência de impedimentos para o registro da escritura pública.
Em conclusão, a apelação interposta exemplifica a complexidade das questões envolvendo o direito registral e a interpretação das leis que regulam o registro de imóveis. A decisão do desembargador Alexandre Victor de Carvalho foi fundamental para esclarecer pontos cruciais sobre o procedimento de dúvida, a aplicação das exceções legais para pequenos agricultores e a importância da documentação adequada. Esse caso reforça a importância do papel do Judiciário em garantir a segurança jurídica nos registros públicos.
Autor: Alexey Orlov
